¿Cómo se tasa una casa? El valor catastral de tu vivienda es un dato fundamental a la hora de vender una propiedad. La correcta tasación de tu vivienda te ayudará a saber a qué precio ofrecer tu casa en el mercado y cuál será tu beneficio al momento de la venta.
Lo que pocos saben es que el documento expedido por un tasador profesional debe seguir unos criterios legales que tendrán en cuenta características físicas y tecnológicas de la propiedad. El tasador debe ser un profesional homologado y por lo general es un oficio que ejercen arquitectos o ingenieros.
Tanto si quieres solicitar una hipoteca vender o hacer una separación de bienes, la tasación es un proceso obligatorio por el que debes pasar. Hay algunos métodos de valoración online, pero lo cierto es que son meramente informativos, dado que una tasación homologada requiere de la visita del tasador a la propiedad.
Ten en cuenta que la volatilidad del mercado hace que los documentos de tasación sean válidos por un tiempo determinado. Las tasaciones hipotecarias, por ejemplo, tienen una vida útil de seis meses según lo impuesto por Orden ECO/805/2003.
El valor del servicio de tasación no está regulado ni tabulado, por lo que el técnico tasador fija un precio por su servicio y la emisión del documento de tasación. Sin embargo, no será lo mismo el coste de una tasación inmobiliaria que el de una tasación jurídica o comercial. Como comentamos, existen simuladores gratuitos pero carecen de validez oficial.
¿Cómo establecer la tasación de tu vivienda?
Una tasación varía dependiendo de la finalidad del documento. Para comenzar el proceso de tasación deberás entregar al tasador la nota simple, escritura de la vivienda, certificación registral y los planos.
Si vas a pedir una hipoteca, la tasación la debe realizar una agencia autorizada por el banco. La compañía que haga la tasación debe no tener ningún tipo de relación con el banco al que solicitarás la hipoteca. Los gastos de la tasación corren por cuenta del propietario.
Otro tipo de tasaciones son las judiciales por herencias, divorcios o embargos y las comerciales, que se realizan antes de poner el inmueble a la venta.
¿Cuál es el proceso de una tasación?
En los tres casos el tasador deberá ser un profesional acreditado para tal fin y seguirá los siguientes pasos:
- Visita al inmueble: una vez recabada y analizada toda la documentación, el perito visitará tu propiedad para conocer las características y estado físico del inmueble. En esta visita se valorarán las medidas, ubicación de la vivienda, número de habitaciones, reformas recientes, distribución del espacio y orientación. Así mismo, el tasador hará fotografías de la vivienda y los detalles que considere oportunos registrar.
- Estudio de mercado: tras haber visto el inmueble y tomado fotografías, el tasador hará un análisis del mercado actual. Para esto tendrá en cuenta otras viviendas con características similares a la tuya en la misma zona. Con este análisis comparativo el tasador extrapola el precio sobre los metros cuadrados del inmueble y así da con el valor de la casa.
La visita es un paso fundamental porque es lo que permite al tasador corroborar que todos los datos en los planos, la nota simple, escritura y certificación registral coinciden con la propiedad que se va a tasar. Además, un tasador profesional debe asegurarse de que no haya irregularidades urbanísticas y que la finca registral sea la correcta.
Para el estudio de mercado el tasador se orientará con lo que se conoce como “testigos”. Los testigos son las viviendas con las que se hará el análisis comparativo para determinar el precio por metro cuadrado y, después, el valor de la casa a tasar. El precio que tiene que tener en cuenta el tasador es el precio de compra definitivo. El documento de tasación debe ir acompañado de seis testigos para que la tasación sea válida.
Si no hay suficientes viviendas de las mismas características entonces se realiza una tasación residual. En este método se toma el valor del inmueble con la construcción finalizada y se le restan los gastos de la finalización.
¿Qué tendrá en cuenta el tasador?
Como comentamos, en la tasación se tienen en cuenta tanto aspectos físicos como tecnológicos. El tasador valorará la vivienda considerando los siguientes factores:
- Ubicación y orientación
- Superficie y metros cuadrados habitables
- Eficiencia energética (documento en el que se califica la eficiencia y ahorro de las instalaciones eléctricas)
- Reformas que revalorizan la vivienda
- Número de habitaciones reflejadas en el plano
- Antigüedad
- Servicios disponibles en zonas aledañas al inmueble
- Accesibilidad a través de transporte público
- Estado de las instalaciones (eléctricas, aire acondicionado o calefacción, por ejemplo)
- Características del inmueble en el que se ubica la propiedad en el caso de pisos como ascensor, balcones, garaje, trastero, piscina, áreas comunes o longitud de la fachada, entre otros.
