Una de las formas más comunes de adquirir una propiedad es a través de una hipoteca. Son muchos los propietarios que, aún sin haber terminado de pagar las cuotas de su casa actual, deciden vender su casa con hipoteca. También hay todo un mercado de compradores buscando comprar una casa con hipoteca, debido a la ventaja de precio y costes administrativos.
Una casa hipotecada tiene la ventaja de que, en lugar de pagar cada mes un alquiler, estás abonando al banco una cuota mensual para adquirir tu propia vivienda. La desventaja es que la vivienda hipotecada es la garantía del banco en caso de cese de pago.
Si bien vender una casa con hipoteca parece un proceso complejo, es completamente posible en el mercado inmobiliario actual.
Cómo vender una casa con hipoteca
Una vivienda con hipoteca se puede vender a través de tres tres procedimientos:
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Cancelar la hipoteca tras la venta
Este es el escenario más favorable, sobre todo si consigues vender tu propiedad por un precio más elevado que el de la hipoteca. La ganancia patrimonial igualmente quedará sujeta a impuestos y a los pagos estipulados por el contrato de hipoteca por la cancelación de la deuda.
En el caso de cancelar la hipoteca el mismo día de la venta, lo primero que tienes que hacer es solicitar al banco el Certificado de deuda pendiente. Este documento es indispensable a la hora de firmar el contrato de venta.
Si la venta de la vivienda se realizó por un precio inferior al de la hipoteca, entonces el vendedor presentará el cheque al banco a modo de pago de parte de la deuda. El saldo pendiente pasará a ser un préstamo, con cláusulas diferentes a las de la hipoteca. Esto implica el consiguiente pago de la comisión por apertura de un préstamo. Ten en cuenta que en ambos escenarios deberás abonar la tasa estipulada por cancelación de la hipoteca.
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Subrogar la hipoteca de la casa al nuevo propietario
Este procedimiento es el que permite que el vendedor pueda trasladar la hipoteca a nombre del comprador. Quienes subroguen una hipoteca deben saber que, al ser el banco quien está aceptando un nuevo titular de hipoteca, se someterá al comprador a un proceso de investigación. El vendedor, por lo general, corre con los gastos derivados de este trámite.
Una vez hecho el cambio de titularidad ante el banco, será el comprador quien abone las cuotas subsiguientes e incluso la deuda acumulada, en caso de haberla. Estos pagos suelen estar pactados entre comprador y vendedor antes de la firma del contrato.
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Solicitar una hipoteca puente
La hipoteca puente es una opción que da la entidad bancaria para que puedas adquirir otra propiedad cuando aún no tienes un comprador. Se pueden solicitar en el banco, quien calculará lo que debes pagar por tu cuota como una media entre la antigua y nueva cuota de la hipoteca. Este tipo de contrato tiene como cláusula que debes vender la propiedad en un tiempo determinado que acordarás con el banco. Cuando vendes la propiedad se cancelan ambas hipotecas y pasarás a pagar la cuota de la hipoteca de la nueva propiedad.
En los tres casos, lo ideal es que cuentes con el apoyo de un agente inmobiliario, dado que la cancelación de la hipoteca no termina con el pago de la última cuota.
Otra opción, aunque con riesgo
Por otra parte existe la posibilidad de realizar la venta sin la aprobación del banco, como un acuerdo entre partes entre el comprador y el vendedor de la vivienda hipotecada. Al no haber una entidad intermediaria, se corre el riesgo de que las penalizaciones por falta de pago recaigan sobre el vendedor.
¿Cuáles son los gastos?
Los gastos variarán dependiendo del tipo de venta que realices. Si consigues cancelar la hipoteca tras la venta, el gasto derivado será el pago de las comisiones bancarias acordadas en el contrato de la hipoteca. Además, tendrás que realizar el pago por la baja en el registro de la hipoteca en el Registro de propiedades.
Como mencionamos anteriormente, todos los gastos que se generen en la investigación bancaria del nuevo titular de una hipoteca subrogada correrán por cuenta del vendedor.
También ,como hemos comentado, si vendes la casa hipotecada a un valor menor del de la hipoteca, entonces deberás abrir un préstamo tras la cancelación de la hipoteca, lo que conlleva abonar la apertura del préstamo a la entidad bancaria.
¿En qué afecta la reciente modificación de la ley hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria surgió con la intención de evitar malas prácticas en la adquisición de casas con hipotecas. Esto significa que, por ejemplo, algunos gastos como los de notaría, registro y gestión, corren por parte del banco. Otro cambio respecto a la adquisición de hipotecas fue la prohibición de la cláusula suelo.
En el caso de las subrogaciones, aun cuando la hipoteca se haya adquirido antes de la imposición de la ley, se deberán aplicar las nuevas normativas de la ley en la nueva hipoteca. Además, esta nueva ley presenta un cambio en la comisión sobre el saldo pendiente en la subrogación, dependiendo de la fecha de firma de la hipoteca original.
Otra de las ventajas es que quienes tienen una hipoteca podrán pasarla de una entidad bancaria a otra sin penalizaciones o recargos.
