Comprar segunda vivienda: todo lo que tener en cuenta

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¿Estás pensando en comprar una segunda vivienda? Lo primero que debes saber es que no es como comprar la primera. No importan muchas de sus características como el tamaño, las habitaciones o si la compras mediante una empresa o particular, lo importante es que es la segunda y esto tiene unas implicaciones legales y económicas.

Las segundas viviendas pueden cumplir con muchos de nuestros deseos. Por ejemplo, un lugar en el que descansar en la vejez, una casa cerca de la playa para disfrutar de las vacaciones de verano, o una en la montaña para pasar las navidades con hielo, nieve y chimenea.

Sin embargo, antes de que esta realidad se cumpla, comprar la segunda casa puede ser una odisea. Hay más trámites que con la primera, más requisitos y más gasto económico.

¿Qué la diferencia hay en comprar una segunda vivienda de la primera?

Para la Agencia Tributaria y para los bancos este concepto es importante. Se considera segunda vivienda a aquella que se compra teniendo otra en propiedad. Esta diferencia a la hora de pagar una hipoteca será importante.

No importa si no se habita la primera vivienda, con tenerla en propiedad será suficiente para que la siguiente reciba el nombre de segunda vivienda.

La primera vivienda es la primera que se compra, pero también puede ser definida como aquella en la que se reside o habita de forma habitual. Por esta segunda definición, una segunda vivienda puede transformarse en una primera vivienda y al revés.

Para que una segunda vivienda pase a ser considerada como primera, debemos haber residido en ella durante un plazo mínimo de 3 años, estos pueden ser discontinuos. También debemos haberla habitado un mínimo de 12 meses de forma permanente y desde la fecha de compra.

Gastos compra segunda vivienda

Hay muchas diferencias y con todas de índole económico. 

Para los bancos

La más importante reside en la financiación de la compra. 

Por ejemplo, para comprar una primera casa las entidades pueden financiar hasta el 80% del total que luego pagará el comprador mes a mes con una hipoteca.

Sin embargo, en el caso de una segunda vivienda las entidades solo financian el 70%. Aunque pueda parecer una diferencia pequeña, el resultado son miles de euros de diferencia con los que deberá contar el comprador.

De hecho, el comprador deberá tener al menos un 40% del precio total de la casa en su haber. Pues al 30% que tenía que hacer frente, se le suma un 10% de gastos e impuestos.

Por otro lado, que te concedan una primera vivienda puede ser relativamente sencillo, pero para obtener acceso a una segunda vivienda los requisitos se complican, pues examinan mejor el perfil profesional y financiero, y exigen intereses más altos y planes de amortizaciones bastante más cortos, o sea, tendrás que pagar la hipoteca en pocos años.

¿Cómo tributa una segunda vivienda en la renta?

Estas son las principales diferencias para la Agencia Tributaria entre una primera vivienda, una segunda vivienda y su compra o su venta: 

  • La primera vivienda es considerada por la Agencia Tributaria como “domicilio fiscal contribuyente”, que determina en qué región se tributa y en consecuencia a qué ayudas se tiene derecho según la comunidad autónoma, cómo es la declaración de la renta, etcétera. 
  • Por otro lado, la primera vivienda no tributa, pero la segunda sí. 
  • Otra diferencia es que si vendes tu primera vivienda puedes obtener una exención del IRPF si estas ganancias patrimoniales se reinvierten en la compra de la segunda vivienda. Algo que no ocurre en el caso de vender la segunda vivienda. 

Los impuestos y gastos de comprar una segunda vivienda

Los impuestos y gastos para comprar una segunda vivienda son más o menos los mismos que para pagar la primera. Eso sí, la cantidad varía. Es decir, los principales impuestos son los mismos: IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP.

  • IVA compra segunda vivienda: en el caso de una segunda vivienda, el IVA asciende a un total del 10% de la compra. (En las Islas Canarias se debe pagar el IGIC de un 6,5%). 
  • IAJD: este es un impuesto que solo existe para los compradores de una segunda vivienda. Su nombre completo es Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma de segunda residencia entre un 0,5% y un 1,5%.
  • ITP: este impuesto de transmisiones patrimoniales solo se abona cuando la segunda vivienda que se compra es de segunda mano. El porcentaje también es variable dependiendo d ela comunidad autónoma, siendo el mínimo 6% y el máximo 10%. Además, puede incluir algunas bonificaciones que las comunidades autónomas dan cuando la segunda vivienda se convierte en primera vivienda o vivienda habitual.

A estos impuestos por comprar una segunda vivienda hay que añadir los derivados de la notaría y los del Registro.

¡Recuerda el IRPF!

Recuerda que la considerada como segunda vivienda sí tiene que declarar el IRPF, no importa si es usada como vivienda vacacional o si existe un alquiler sobre ella. 

Esto tiene una ventaja, y es que puedes deducir gastos de conservación o reparación, seguros, cuotas a la comunidad y hasta el IBI.

Conclusión: cómo es comprar una segunda vivienda

Una segunda vivienda es legal y económicamente diferente a una primera vivienda y esto es algo que debes tener en cuenta desde el inicio. Deberás hacer frente a una mayor cantidad de impuestos, que muchos de ellos variarán dependiendo de la comunidad autónoma. Y también tu perfil profesional y financiero será mucho más analizado que a la hora de comprar una primera vivienda.

Además de los gastos de comprar una segunda vivienda, debes tener en cuenta que necesitas un periodo de hasta casi 3 años para convertir tu segunda vivienda en tu residencia habitual. Esto tendrá consecuencias sobre tus impuestos y declaración de la renta, entre otros, ya que dependiendo de la zona o país donde esté tu residencia habitual, tributarás de forma diferente y podrás recibir unas ayudas u otras. 

 

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