La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento del valor de un terreno en áreas urbanas desde su adquisición. También conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, este debe abonarse cada vez que haya un cambio en la titularidad de la propiedad. En este artículo aprovecharemos para ver cuál es y cómo se calcula específicamente en Valencia tras los cambios introducidos por la sentencia del Constitucional y la nueva redacción de la ley.
Este impuesto había quedado en revisión tras la sentencia del Tribunal Constitucional el 26 de octubre. Según esta instancia, la plusvalía se calculaba con un sistema que no está en consonancia con la realidad del mercado inmobiliario. Por ejemplo, algunas personas quedaban obligadas a abonar el impuesto aún cuando el cambio de titularidad salía a pérdida. Este nuevo sistema se conoce como sistema objetivo optativo.
Con esta nueva opción, el contribuyente podrá elegir entre calcular la plusvalía con el sistema de plusvalía real o con el nuevo sistema objetivo optativo.
La plusvalía en Valencia y el nuevo cálculo del sistema objetivo optativo
En este caso, la base imponible es el resultado de multiplicar el valor catastral en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos. Los coeficientes se actualizarán cada año dependiendo del devenir del mercado inmobiliario.
Estos coeficientes máximos, además, quedan determinado por la cantidad de años transcurridos desde la transacción. Los coeficientes no podrán superar el 0,13 cuando haya transcurrido un año desde la compra y 0,45 cuando hayan pasado 20 años o más.
Además, pasarán a abonar la plusvalía aquellas operaciones que tengan menos de un año. Esto se debe a que son operaciones con un carácter especulativo.
Cálculo de la plusvalía real
Se identifican dos tipos de casos en los cambios de titular. Por un lado, los que son gratuitos, como por ejemplo herencias o donaciones. En este caso, el pago del impuesto corre por parte del beneficiario. Por otro, si el traspaso implica una compensación económica, entonces quien paga la plusvalía es la persona que transfiere la propiedad.
Quienes heredan una propiedad tiene hasta 6 meses tras la defunción del propietario para abonar la plusvalía municipal, aunque se pueden solicitar prórrogas. El resto de casos será de 30 días tras la firma de la escritura. Los intereses serán del 5% si abona después de los 3 meses del plazo, del 10% al pasar entre 3 y 6 meses, del 15% de los 6 a los 12 meses. Pasado el año se abona el 20% y los intereses de demora.
La normativa vigente estipula que si no ha habido un cambio en el valor del suelo, entonces no aplicaría el pago del impuesto. Es inconstitucional realizar el pago de este impuesto cuando la transmisión de la propiedad no genera ningún tipo de ganancia. Esta norma del 2018 establece también la retroactividad, obligando a los ayuntamientos a devolver el dinero a quienes tuvieron pérdida en la venta y aún así abonaron el impuesto con anterioridad a la sentencia del Tribunal Constitucional.
¿Cómo se calcula y cuánto se paga la plusvalía real en Valencia?
Para calcular la plusvalía en Valencia se tienen en cuenta las siguientes variables:
- Valor del suelo en el momento de hacer la transferencia de la propiedad (que se puede constatar en el recibo de IBI)
- La cantidad de años que pasaron desde la adquisición de la propiedad hasta el momento de la transferencia
- El tipo de gravamen
- La revalorización del suelo
- Las bonificaciones sobre el impuesto
Con estos datos podrás calcular la plusvalía. Primero, con el valor catastral del suelo, aplica la tasa de revalorización que fija el ayuntamiento donde está ubicada la propiedad. Debes calcular esta tasa anual para cada año en el que has sido propietario de la casa. Así sabrás cuánto ha aumentado el valor del inmueble. Sobre este valor se aplica el impuesto de plusvalía. Este impuesto variará dependiendo del Ayuntamiento y no excede el 30%.
Hay una modificación en la cuota cuando la transferencia es por herencia y si el fallecimiento se produjo después del 1 de Enero del 2001. Para que se aplique esta bonificación la propiedad debía ser la vivienda habitual del causante. La bonificación es del 95 % si el valor del suelo es inferior o igual a 12.020,24 euros (2.000.000 de ptas.); el 50 % si el valor del suelo es superior a 12.020,24 euros (2.000.000 de ptas.) y no excede de 18.030,36 euros (3.000.000 ptas.); y del 25% si el valor del suelo es superior a 18.030,36 euros (3.000.000 ptas.). Para beneficiarse de esta bonificación se debe demostrar la convivencia durante los 2 años anteriores al fallecimiento y mantener la posesión de la propiedad durante los 4 años siguientes por parte del beneficiario.
¿Cómo se tramita la plusvalía?
El trámite lo puede realizar tanto un notario como un gestor o puedes solicitar los impresos necesarios en el Ayuntamiento de Valencia. En la Oficina de Información en el Ayuntamiento de Valencia podrás conseguir los formularios y un manual para la autoliquidación. Esta documentación también se puede descargar desde el sitio web del Ayuntamiento.
Para hacer el trámite se debe presentar copia simple de la escritura, fotocopia del último recibo de la Contribución Urbana, fotocopia del D.N.I.
El pago se puede hacer en cualquier de las sucursales de las siguientes entidades bancarias:
Banco de Bilbao, Vizcaya, Argentaria (BBVA)
Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona (LA CAIXA)
Banco de Valencia
Caja Rural del Mediterráneo (RURALCAJA)
Banco Santander central Hispano (SCH)
¿Existen excepciones para el pago de la plusvalía municipal?
Existen unos pocos casos en los que no se debe abonar la plusvalía en Valencia. Como comentábamos, desde el 2018 ya era inconstitucional pagar este impuesto si la transacción por la que se realiza la transferencia no genera un beneficio para el propietario.
Otro caso es el de las transacciones que se hacen entre cónyuges o a favor de los hijos por sentencias judiciales.
Tampoco tendrán que someterse a este pago los inmuebles que pertenecen a un conjunto histórico-cultural o de interés cultural. El Estado, Comunidades Autónomas, municipios e instituciones benéficas son algunas de las entidades exentas de la plusvalía municipal.
Si necesitas ampliar datos sobre este proceso o necesitas más asesoría en la compra o venta de tu inmueble, no dudes en escribirnos a nuestras oficinas en Xàtiva, en Gandía o nuestra inmobiliaria en Ontinyent y te ayudaremos.
