Un contrato de arras es un documento en el que comprador y vendedor se comprometen a hacer la compraventa de una propiedad. En el momento de firmar el contrato, el comprador da un adelanto del total a abonar por la propiedad.
Este acuerdo privado previo a la venta definitiva garantiza al comprador que la venta se hará efectiva a su favor. No se trata tanto de la reserva del inmueble como del compromiso de la compraventa. La ventaja del contrato de arras es que establece las condiciones para la compra.
El contrato de arras establece muchas veces el tiempo máximo para concretar la compraventa. En este tiempo, el comprador tiene la posibilidad de buscar medios de financiación para la compra definitiva de la vivienda.
Al ser un acuerdo privado entre las dos partes, la cantidad a pagar se suele pactar entre comprador y vendedor. Por lo general, los interesados en adquirir un inmueble tienden a dar un porcentaje bajo del total a pagar cuando no están completamente seguros de la compra. Los gastos derivados del contrato corren por cuenta del comprador.
Información en el contrato de arras
Independientemente del tipo de contrato que se elija entre comprador y vendedor, hay información que es básica para entender qué es un contrato de arras y como redactarlo correctamente:
- Identificación personal de ambas partes
- Toda la información disponible sobre el inmueble (localización, identificación, dirección, superficie)
- Precio total del inmueble, total de la seña y forma de pago
- Tiempo máximo para formalizar la venta
- Compromiso de firmar el contrato en una escritura pública
- Reparto de gastos
- Firma de ambas partes
En cuanto a la firma del documento, si se trata de un matrimonio, no es necesario que firmen los dos. Sin embargo, si el contrato de arras es por una separación de bienes o una de las partes es una pareja no casada, entonces deberán firmar los dos miembros.
El contrato también deberá especificar que el importe de la seña, que suele ser entre el 10% y el 20% del valor total del inmueble, se descuente del valor total a abonar tras la satisfactoria firma del contrato.
Tipos de contratos de arras
Es recomendable que en el contrato de arras se especifique el tipo de arras que se aplicará en caso de incumplimiento.
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Arras penitenciarias
También conocido como “arras de desistimiento”, las arras penitenciarias son la forma de contrato de arras más común. En este documento queda estipulado que si una de las partes decide no continuar con el proceso de compraventa, entonces habrá una penalización. No habrá que especificar una causa concreta para la desvinculación.
Esto significa para el comprador que perderá el dinero entregado a modo de fianza y para el vendedor devolver el doble de la cantidad recibida.
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Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias, como las penitenciarias, son un pago a cuenta del total del inmueble. Sin embargo, las arras confirmatorias se rigen por las normas generales de las obligaciones recíprocas. De esta forma, si el comprador o vendedor decide incumplir el contrato, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato. Esto se deriva en la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
Este tipo de arras tienen la particularidad de que el dinero se puede entregar en dos momentos. El día de la firma del contrato se hace un primer pago y en el documento se estipula la fecha en que se liquidará el depósito por completo.
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Contrato de arras penales
Las arras penales pueden conllevar que la parte perjudicada exija el cumplimiento del contrato. De esta manera, la parte que se desvincula se verá obligada a dar una compensación por daños y perjuicios. Las arras penales, a diferencia de las anteriores, no autorizan el desistimiento. Así, en las arras penales el pago funciona como indemnización en el caso de no cumplimiento del contrato.
Por ejemplo, si es el vendedor quien incumple, el comprador puede exigir el doble de la cantidad abonada a modo de indemnización. En el caso del comprador, perderá la parte entregada y quedará sujeto a las indemnizaciones demandadas por el vendedor en caso de que se hayan estipulado en el contrato.
En los tres casos cabe considerar que la única excepción en la que varía la penalización por incumplimiento es por vicios ocultos. Estos son defectos graves en la propiedad de los que el comprador no tiene conocimiento antes de la firma del contrato de arras. Se considera que un defecto es grave cuando implica una variable para la depreciación del valor del inmueble. El vicio debe ser preexistente a la firma del contrato de arras.
Cómo tributan las arras
A la hora de pensar en cargas impositivas, siempre debemos recordar que las normas tributarias aplican cuando hay un cambio patrimonial. Es decir, si bien en el contrato de arras el comprador dota al vendedor de una cantidad económica, lo cierto es que no es hasta el momento de la transmisión de la vivienda que hay una variación en el patrimonio.
Como vimos en los distintos tipos de contratos de arras, la desvinculación de una de las partes conlleva la pérdida del dinero entregado a modo de pago a cuenta, la devolución del dinero duplicado o incluso el pago de indemnizaciones. Cuando la compraventa no llega a ser efectiva, entonces el dinero percibido (que desde este momento deja de ser una garantía y pasa a ser un ingreso) será una ganancia patrimonial. El período de tributación será el que se ejecute el pago según lo estipulado en el contrato.
