El usufructo es un derecho sobre una posesión que, generalmente, se obtiene mediante herencia. Por ejemplo, cuando uno de los cónyuges fallece y deja el usufructo al otro pero los hijos son los propietarios. Esta condición también se puede dar mediante testamento o voluntad.
Además, hay diferentes tipos de usufructos, pudiendo ser temporales o vitalicios. En el caso de los usufructos temporales se les asocia una fecha de caducidad establecida en un testamento o por un juez y en los casos vitalicios se extinguirá cuando el usufructuario fallezca.
¿Se puede vender una vivienda con usufructo?
Una vivienda sí se puede vender con usufructo y se diferencian, fundamentalmente, cuatro casos diferentes.
Cuando se vende el pleno dominio de la vivienda de mutuo acuerdo
Esto se da cuando usufructuario y propietario son los que deciden vender la casa a un tercero de mutuo acuerdo. De este modo, la persona que adquiere la vivienda puede conseguir el pleno dominio de la casa y el valor de la misma se repartirá según se acuerde.
Vender la propiedad del piso pero mantener el usufructo
También es posible vender la propiedad pero mantener el usufructo, un tipo de operación por la que suelen interesarse, sobre todo, los inversores ya que suelen ser pisos que se venden a un precio más bajo de lo que es la media del mercado, a cambio de seguir en el domicilio el usufructuario.
Vender el usufructo al propietario
Cuando el usufructuario no quiera seguir manteniendo su derecho sobre la vivienda puede optar por vendérselo al propietario, de tal modo que así más allá de la titularidad de la propiedad pasaría también a contar con el pleno dominio de la propiedad, De este modo, podría ya habitarla, alquilarla, venderla libremente, etc.
Vender el usufructo a un tercero
El usufructo también puede vender el usufructuario a un tercero que no sea el propietario pero esto no es lo más habitual. Esta operación contaría con limitaciones, ya que sólo podría disfrutarlo durante el periodo de tiempo que tendría que haberlo tenido el usufructuario original.
Ventajas de heredar una vivienda en usufructo
Como decimos, al heredar una vivienda en usufructo se logra un derecho de uso de la misma, pero no la propiedad. El propietario será un nudo propietario, teniendo un poder limitado sobre la misma, puesto que no podrá disfrutar de ella ni venderla en su pleno dominio.
En cuanto al usufructuario será la persona que tendrá que correr con una serie de gastos limitados. El usufructuario tendrá la obligación de correr a cargo con las cargas fiscales del inmueble, por lo que tendrá que correr con los pagos del impuesto de sucesiones y IBI.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Existen diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo, puesto que son figuras y derechos diferentes y entre las que se pueden establecer diferencias.
Mientras que el nudo propietario es propietario no cuenta con el uso y disfrute de la vivienda. Justo al contrario que el usufructuario que tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
El nudo propietario tendrá la posibilidad de disfrutar la vivienda una vez finalice el usufructo y el usufructuario podrá hacer uso de la vivienda mientras dure su derecho que, generalmente, suele ser vitalicio.
Un nudo propietario no tiene capacidad para alquilar la vivienda, pero sí para venderla en nuda propiedad a un tercero. Mientras que el usufructuario sí puede alquilarla vivienda y vender el usufructuario, como hemos apuntado arriba, a un tercero.
Además, el nudo propietario tendrá la capacidad de hipotecar la casa sujeta a la nuda propiedad, según lo establecido en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, que afirma que podrá hipotecarse la nuda propiedad.
Por tanto, el nudo propietario tendrá la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la vivienda usufructuada. En el momento en el que se termine el usufructo, si se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca, salvo que se acuerde lo contrario, también se extiende al usufructo.
Además, el nudo propietario tendrá derecho a hacer obras y mejoras sobre la vivienda usufructuada, siempre que no moleste al usufructuario. El pago de la comunidad de propietarios también es un gasto que corresponde hacer al nudo propietario y no al usufructuario.
Como ves, el usufructo consiste en una figura que otorga el uso y disfrute de una vivienda por tiempo parcial o vitalicio. Con el usufructo sí se puede vender una vivienda y hay hasta cuatro tipo de operaciones en este sentido que se pueden realizar. En cuanto a los derechos y obligaciones cada parte debe hacerse cargo de unos aspectos, tal y como se han ido detallando, puesto que ambas partes también cuentan con derechos y con obligaciones respecto a la vivienda en cuestión.
