Lo que todo comprador tiene en mente a la hora de buscar un inmueble es la superficie. Muchos compradores tienen claro el número de metros que quieren pero muchas veces no saben si son de superficie útil o superficie construida.
Conocer la diferencia entre ambos te ayudará a entender la tasación o valor de una propiedad así como el importe del impuesto de bienes inmuebles (IBI).
Analizaremos las principales diferencias entre cada tipo de superficie y en qué momento deberás prestar atención a una u otra.
Superficie útil y construida
La orden ministerial ECO 805/2003 determina la diferencia entre cada una de estas categorías.
Útil
La superficie útil son los metros delimitados por la cara interior de los muros. Además, espacios como balcones, terrazas, voladizos o patios se incluyen en esta categoría. Para ello deben estar cubiertos y solo computa el 50%. Los armarios empotrados entran dentro de la superficie útil.
Esto significa que los que no abarcan los metros de superficie útil son los tabiques, columnas, pilares y demás elementos que están dentro de la vivienda pero no son útiles. De esta forma, la superficie útil es aquella que se puede pisar.
Los espacios de menos de 1,5 metros no cuentan como superficie útil ni los espacios exteriores no cubiertos.
Patios, terrazas, balcones y tendederos cuentan como superficie útil siempre que estén cubiertos con la excepción de aquellos que superan el 15% de la superficie útil. En ese caso no se incluyen los metros de estos espacios, aun estando cubiertos. Dentro del mercado inmobiliario se valoran estos elementos, pero no quedan registrados como superficie útil.
Construida
La superficie construida incorpora todos los elementos construidos dentro de una superficie útil como tabiques, galerías, conductos de ventilación e instalaciones. Se incluyen todos los elementos estructurales (es decir, construidos) así como las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2.
Así, la superficie construida siempre tiene un mayor número de metros que la superficie útil. La diferencia oscila entre el 15% y 25%.
Construidas con elementos comunes
Hay una tercera acepción que no muchos conocen. Los inmuebles en los que se comportan espacios con los vecinos como pasillos o zonas comunes debes tener en cuenta la superficie construida con elementos comunes.
Esta medida es la que utilizan los tasadores y las que suele quedar registrada en el catastro en este tipo de inmuebles. Al sumar a la superficie construida las áreas como portal, el vestíbulo, las escaleras, el cuarto de contadores, las salas comunitarias, el gimnasio, los vestuarios, esta medida incrementa hasta en un 14% la superficie construida.
Por qué es importante conocer la diferencia entre superficie útil y superficie construida
Debes tener en cuenta que en el catastro se registran los metros de superficie construida y los elementos comunes. Estas aparecen por separado en la información catastral, lo mismo que las plazas de garaje o trasteros.
Es importante que tengas en cuenta el número de metros de la superficie que aparecen en el catastro porque marca el coeficiente de participación de una vivienda dentro de edificios y urbanizaciones.
El impuesto de bienes inmuebles (IBI) se calcula sobre la superficie construida que aparece en el catastro.
Dentro del Registro de la Propiedad se pueden tomar en consideración los tres tipos de superficie, llegando a haber escrituras con una, dos o tres tipos de superficie descritas. Esto sucede, sobre todo, en los inmuebles de reciente inscripción.
Por último, cabe destacar que, a la hora de anunciar un inmueble es recomendable describir la superficie útil y la construida. La superficie útil es un indicador de la cantidad de metros que tienen potencial dentro de la vivienda para un interesado, mientras que la construida le dará una idea del valor real del inmueble. Una vez se formaliza el contrato y las escrituras, lo ideal es describir tanto la superficie útil como la construida en ambos documentos.
