Si debes vender una casa pero no tienes las escrituras o vas a comprar una vivienda que no tiene este tipo de documento asociado, presta atención. Te acercamos las claves que debes conocer.
¿Cómo vender una casa sin estar registrada?
Si bien es cierto que no es algo demasiado frecuente, en ocasiones los propietarios no tienen la escritura de la vivienda que les pertenece y que quieren, en este caso, vender. Para vender una casa sin escrituras debes tener claro que, aunque es posible, te costará más tiempo que si tienes escrituras. Basta con ver las cifras para darse cuenta de ello: hasta un 95% de los clientes potenciales acaban por no comprar una vivienda sin escrituras por la desconfianza que esto les provoca..
En cualquier caso, sí será posible vender una casa sin escrituras si se demuestra que el vendedor tiene el título de propietario, mediante un documento privado de compra, una herencia que no se llegó a formalizar, etc. En dichos documentos sí tendría que estar descrito en escritura de compraventa cogiendo como base la certificación expedida por el Catastro, el inmueble en cuestión. En cualquier caso, aunque es posible lo cierto es que no hay garantía alguna de que la persona que vende es el dueño y si hay problemas posteriores habría que ir a los tribunales.
Cuándo una propiedad puede no estar registrada
Entre los supuestos más comunes en los que, quizá, una propiedad no estaría registrada convenientemente encontramos los siguientes.
No tener ningún documento
En el caso de que la propiedad se adquiriera mediante una compraventa no recogida en escritura pública, se podría hacer la escritura si ambas partes están de acuerdo, siempre que haya transcurrido un año.
En caso de herencia
En el supuesto de que la propiedad se obtuviera por herencia no se recurrió a la escritura pública para adjudicar dicha herencia, se tendrá el plazo de un año para poder otorgar dicha escritura de venta, contando a partir de la fecha de deceso del causante.
Si no es posible escriturar la propiedad
Otro de los supuestos sería que no fuera posible escriturar la propiedad. Si esto ocurre será necesario demostrar que la propiedad en cuestión se posee con una fecha superior a un año de antelación a la transacción. Para ello, será necesario el expediente de inmatriculación, un documento a tramitar en la notaría y que te permitiría proceder a la venta de manera directa mediante escritura pública.
Se trata de un procedimiento en el que se abonan la misma cantidad de impuestos que se haría si se compra una nueva propiedad, salvo que se pueda demostrar que previamente ya se habían abonado. Es un procedimiento que no está sujeto a la suspensión de la fe pública registral como sí ocurría en el supuesto anterior.
¿Cuánto tiempo tengo para registrar una propiedad heredada?
Desde que se otorga mediante escritura pública una herencia, el Registro tendrá 15 días para inscribirla correspondientemente y, en el caso de haber algún tipo de contratiempo, comunicar al sujeto interesado los problemas que impidan realizar dicho registro para llevar a cabo su subsanación.
¿Puedo recuperar las escrituras de una propiedad?
Recuperar las escrituras de una propiedad será posible en determinados casos. Para ello el primer paso será dirigirse a la notaría en la que se firmó la compraventa, herencia o, en definitiva, se realizó la escritura pública. Independientemente de que el notario ocupe esa plaza ya o no,, la notaría debe conservarla.
Si la escritura tiene una antigüedad que supera los 25 años, se debería ir hasta el Archivo General de Protocolos del Colegio Notarial correspondiente para así obtener una copia.
Ya teniendo claro hasta dónde hay que dirigirse, es importante tener presente que para pedir la escritura y solicitar una copia autorizada tendrás que indicar la fecha de la firma y el número de protocolo asociado.
Es posible que no tengas esos datos y en ese supuesto tendrás que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, donde sí podrás ver todos esos datos para ya solicitar la copia autorizada.
No obstante, no será lo mismo solicitar una copia por pérdida que porque nunca se haya dispuesto de la escritura original y en función de los motivos la solicitud se deberá hacer de un modo u otro.
