Chalets en venta en Gandía

Si es bastante común que se hagan ampliaciones no registradas esto implica que la realidad física de la vivienda no coincide con lo que figura en el Registro de la Propiedad o en el catastro. Para poder comprobarlo se hace comprando en 3 fuentes la nota simple del registro luego con la sede es catastro con la referencia catastral y por último con la medición real. Un arquitecto o aparejador puede hacer una medición real.

La comprobación correcta se hace comparando la superficie real medida sobre el terreno con lo que figura en Registro y Catastro.
Para comprobarlo lo primero es pedir una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Luego con la referencia catastral o la dirección entras en la Sede del Catastro puedes ver la representación gráfica oficial de la parcela y esto te permite ver si el dibujo coincide con la realidad. Por último se debe realizar la medición física de la parcela. Se puede realizar de forma orientativa visitando la vivienda y viendo si coincide y de forma profesional con un profesional como un topógrafo o un arquitecto técnico / aparejador que te dará el plano exacto de tu vivienda. Una diferencia del 3–5 % puede ser normal. Si hay diferencias de más del 10% hay que revisarlo.

Esta es una diferencia clave antes de compara un chalet en Gandía porque condiciona lo que puedes hacer con la vivienda. Por ejemplo, de eso depende si podrás ampliarla, reformarla o la financiación del banco. El suelo urbano ya forma parte del núcleo urbano o de una urbanización consolidada. Por ello suele contar con acceso por calle asfaltada, agua, luz, alcantarillado, luces de alumbrado. Por otro lado suelo urbanizable quiere decir que se prevé que en el futuro pueda pasar a urbano, pero quizá aún no está desarrollado. Por eso, si compras un chalet ya construido en suelo urbanizable, hay que preguntar si está consolidado, si hay cargas de urbanizaciones pendientes o si hay que pagar obras futuras. Por último el suelo rústico no urbanizable es donde más problemas aparecen en chalets alrededor de Gandía. En suelo rústico normalmente no se puede construir libremente ni ampliar. En este tipo de suelo solo se permite uso agrícola, forestal, almacenes para terreno o la vivienda ya existente. Por ello puede que el chalet que esté en suelo rústico sea legal o no por ello hay que revisar muy bien este tipo de chalet.

Antes de firmar unas arras para un chalet en Gandía, lo importante no es solo “ver la casa”, sino revisar la documentación legal, urbanística y de cargas. Por ello hay que revisar los siguientes documentos: Nota simple actualizada de registro , escritura de compraventa actual , referencia catastral + recibo IBI, situación urbanística ( con el certificado urbanístico, tipo de suelo, licencia de obra o de ampliación…), certificado energético, últimos recibos y gastos ( como IBI pagado, basuras y otras tasas, comunidad o suministros…). Además es importante pedir la cédula de habitabilidad y el estado real del inmueble para ver los muebles, electrodomésticos o aire acondicionado, pérgola o casetas que se quedan.

Para saberlo se pueden hacer 4 pasos sencillos: Primero pedir al vendedor la licencia de obra / licencia urbanística con la que se construyó la piscina. Segundo consultar la referencia catastral y ver si aparece la piscina dibujada. Tercero revisa si en escritura o registro aparece descrita como anexo o mejora. Cuarto pedir el Certificado urbanístico del Ayuntamiento de Gandía.
Las implicaciones si no está legalizada depende del tipo de suelo. Normalmente se puede legalizar a posteriori. Solo si está en suelo rústico el riesgo es mucho mayor puesto que el legalizarlo puede implicar multa urbanística o orden de restitución o la imposibilidad de ampliar.

Además de la hipoteca, un chalet tiene varios gastos fijos y semivariables que conviene calcular antes de comprar, porque pueden se un coste de entre unos 200 y 400 euros extras. Los siguientes gastos son algunos de ellos:
IBI: Es el impuesto municipal más importante. Depende del valor catastral, zona de Gandía y tamaño de parcela y vivienda. En España suele moverse entre 0,4 % y 1,1 % del valor catastral.
Tasa de basura: También es municipal, puede venir junto IBI o separada. Suele ser entre 80- 180 euros /año.
Comunidad: Si el chalet está dentro de una urbanización privada, suele haber cuota. Puede ir desde unos 30 euros al mes hasta más de 200 euros.
Seguro de hogar: Si tienes un chalet este puede ser más alto que otras viviendas suele estar entre 200 y 500 euros al año.
Suministros: Igual que en todas las viviendas tienes unos gastos de luz y agua solo que en un chalet suele ser más elevados.
También puede existir otros gastos como el cose de jardinería dependiendo de si lo haces tú o contratas a un jardinero. Por último, también hay un gasto si tienes piscina privada.

Lo primero es saber qué tipo de acceso es: camino público cuando pertenece al ayuntamiento, camino privado de la parcela cuando es tuyo, camino compartido en proindiviso, cuando pertenece a varios vecinos o de servidumbre de paso, el acceso pasa por finca ajena.
Esto debe salir en la nota simple, en la escritura y en el catastro / plano parcelario. La servidumbre suele aparecer inscrita como carga o derecho real. Debemos de comprobar el ancho si es uso peatonal o rodado, el acceso a vehículos, si puede entrar camiones o furgonetas o si hay puerta o portón. También es importante saber el estado para saber quién paga el mantenimiento de ese camino. Es importante el camino debe conectar legalmente con calle o camino público. A veces un acceso “de toda la vida” pasa por terreno vecino sin estar formalizado. Eso puede generar problemas si cambia el propietario.

Es muy importante revisar estos puntos n la zona de Gandía debido a la cercanía al mar, lluvias puntuales fuertes y viviendas con terrazas, cubiertas y sótanos. Algunas de las señales más típicas son: manchas en techos y paredes, pintura abombada o desconchada, olor a humedad y estado de ventanas. En los chalets es muy común la humedad por capilaridad. Para revisare este tipo de humedad se debe tener cuidado con los rodapiés levantados, parquet abombado o pintura desconchada a 20–80 cm del suelo
Otra parte que en los chalets da muchos problemas son el techo, terraza y cubierta. Pregunta si puedes ver la cubierta, azotea, canalones y busca grietas, justas abiertas, sumideros atascados o zonas hundidas. Si el chalet tiene sótano revísalo con atención y fíjate si hay filtración lateral, humedad por terreno o capilaridad.

Si el chalet está dentro de una urbanización con comunidad, además de revisar la vivienda en sí, hay que hacer una due diligence de la comunidad. Esto evita sorpresas con derramas, normas o gastos ocultos. Ahí revisar cuota mensual y que incluye, las derramas aprobadas o previstas, pedir un certificado de deuda cero, así como el estado de zonas comunes y los servicios suministros. Por último, pide los estatutos y normas de régimen interno.

Sí, se puede comprar un chalet con hipoteca aunque necesite reforma, y de hecho es bastante habitual en viviendas de segunda mano en Gandía. La clave está en cómo valore el banco la vivienda y cuánto te financie según la tasación.
Si la tasación sale inferior al precio, el banco presta sobre la tasación, no sobre el precio pactado. Por ejemplo, si el precio chalet: 500.000 € pero la tasación: 400.000 € El banco presta 80 % de 400.000 €. En ese caso tú tendrías que poner la diferencia hasta precio, más impuestos y gastos y más la reforma.